​深圳房价下降！超八成楼盘最多再能承受10%跌幅

深圳房价下降！超八成楼盘最多再能承受10%跌幅

乐居新媒体 张琪 发自深圳 11月16日，最新商品住宅数据揭晓。

今天，国家统计局发布2022年10月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。

10月份，70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数增加，各线城市商品住宅销售价格环比下降，一线城市同比上涨、二三线城市同比降幅略扩。

10月深圳新房价格下降0.7%二手下降0.2%

10月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅与上月相同。

其中北京和上海分别上涨0.4%、0.3%，广州和深圳分别下降0.3%、0.7%。

一线城市二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.3%。

其中北京上涨0.1%，上海、广州和深圳分别下降0.4%、0.7%、0.2%。

自参考价发布以来，深圳二手房成交量不断创新低，已连续15个月成交量跌破2500套，今年9月更是跌破2000套，且无反弹迹象， 预计未来一段时间仍将维持在低位。

二手房价格持续下行，据深圳中原研究中心监测，目前深圳整体房价较高位已经下跌近2成，尚未见止跌迹象，继续下行态势明显。

新房内卷严重，折扣也越来越普遍，新入市楼盘价格亦不断创近几年片区内新低，“片区最低价”字眼越来越常见，进一步

压制了二手价格。

10月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.6%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格同比上涨1.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降1.3%和3.2%，降幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降3.9%和4.7%，降幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。

超八成楼盘，最多再能承受10%的跌幅

近期，深圳中原通过选取全市关注度高的56个样本楼盘，其中47个为各区成交最为活跃的楼盘，来计算二手房价格压力值。

“压力值”更通俗的理解为，二手房成交价能下跌的幅度，压力值为负数则代表超出2017年以后购房者的购房成本，即爆仓。

最新成交均价已经低于近五年购房成本的楼盘共24个，东部占多数，少数西部楼盘，平均价格压力值为0.5%。

最新成交均价高于近五年购房成本10%的楼盘有8个，南山、福田分别有3个，龙华、宝安各1个，多为高价豪宅项目。超八成样本楼盘，最多再能承受10%的跌幅。

目前价格压力值主要分布在-10%-20%之间。其中，0%-10%分布最广，有24个楼盘在这之间，占比42.9%；其次 为-5%-0%，有10个，占比17.9%。-10%--5%有7个，占比12.5%。 

56个楼盘中，价格压力值为正的有32个，占比57.1%，依然占多数，代表仍有超过一半的楼盘目前均价高于持有成本。

但其中24个仅在0-10%之间，可以承受的下跌空间已经不大。而24个楼盘价格压力值已经为负，出现亏损。一旦平均价格再跌10%，即便不计算后续的贷款利息等成本，那么超过八成的楼盘价格也将低于持有成本。

2017年至今涨幅前十楼盘皆位于中西部

相对于2017年，目前各楼盘均价大都实现了增长，但也有少数4个盘出现下滑，其中3个位于东部区域。涨幅前十楼盘， 皆分布在中西部，五个位于南山，四个位于福田，宝安一个。

另外，2017年至今超九成楼盘价格依然保持上涨。

从涨跌幅区间看，上涨楼盘占比91.1%，大多分布在0%-80%之间。其中，上涨20-40%楼盘25个，占比44.6%，超过四成；其次为上涨10%-20% 和40%-60%，各为8个，占比14.2%。涨幅超过200%的有1个，为恒裕滨城花园。 

可以看出，虽然近一年多以来深圳房价持续调整，但是2017-2021年上半年房价累计涨幅较大，大多数楼盘依然保持了较高的涨幅。

八成业主挂牌价高于成交价10%

对比目前成交均价与挂牌价，所有楼盘挂牌价都高于成交均价，挂牌价高于成交价5%-30%分布最广泛。

其中，挂牌价高于成交价10%-20%分布最多，共有25个楼盘，占比44.6%。其次为20%-30%，共有16个楼盘，占比28.6%。5-10%有9个楼盘，占比16.1%。挂牌价高于成交价10%的占比80.4%。

在市场持续低迷，挂牌量不断增多背景下，业主挂牌价远高于实际成交价成为市场趋势。

2021年至今超3成楼盘跌幅在10%-20%。

从涨跌幅区间看，相对于2021年，上涨楼盘占比仅有10.7%。涨跌幅大多分布在-30%-0%之间。其中，下滑10-20%的 楼盘18个，占比32.1%；其次为下滑5%-10%，有10个，占比17.9%。

过去一年多以来，深圳房价整体出现较大幅度调整，少数楼盘表现较好。随着调整的持续，预计价格跌幅将继续扩大。